Không uổng công chờ đợi, sau 3 năm việc tách thửa đất ở Phú Quốc đã trở lại. Đây được xem là những tín hiệu tích cực đối với những mảnh đất công tại Phú Quốc đang nằm chờ đợi cũng như là tin mừng đối với những nhà đầu tư đang “nhòm ngó” đến Phú Quốc. Dù vậy, việc tách thửa đất ở Phú Quốc lần này cũng cần có những điều kiện nhất định. Dưới đây batdongsanphuquoc.com chúng tôi xin gửi đến quý độc giả chi tiết nội dung những quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất tại Phú Quốc.
Ngày 10/6/2021 vừa qua, tờ trình số 67/TTr – UBND đã được ký với nội dung: “Tờ trình về việc xây dựng dự thảo Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thử với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Kiên Giang ( thay thế Quyết định số 16/2019/QĐ-UBND ngày 16 tháng 7 năm 2019)”.
Nội dung chi tiết quy định
Tầm quan trọng của quyết định thay thế
– Sau khi tính cho phép tách thửa theo QĐ số 16/2013/QĐ-UBND thì tình hình vi phạm trong quản lý , sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Phú Quốc đã quay trở lại, nhất là tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật; nhiều tổ chức, cá nhân xây dựng hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp nhằm mục đích phân lô, tách thửa với diện tích nhỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vì mục đích sản xuất nông nghiệp diễn ra phức tạp, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng, điển hình là những khu vực quy hoạch đất phi nông nghiệp không phải là đất ở ( công viên cây xanh, khu vui chơi giải trí công cộng,… ), diện tích tách thửa nhỏ (300 m2, 500 m).
– Việc tách thửa theo quy hoạch xây dựng và Luật Xây dựng được quy định trong Quyết định số 16/2019/QĐ – UBND khi triển khai thực hiện trên thực tế gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, cụ thể:
- Quy định thêm thủ tục hành chính gây phiền phức, ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người dân.
- Quy hoạch 1/2.000 chưa phủ hết các huyện , thành phố , chỉ có ở những khu vực đô thị của Rạch Giá, Hà Tiên, Phú Quốc; mặt khác quy hoạch 1/2.000 chỉ mang tính tổng thể.
- Hầu hết các địa phương chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, chỉ có ở khu vực thực hiện dự án đầu tư thì chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết 1/500.
- (Việc phê duyệt Bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất theo hướng dẫn của Sở Xây dựng đến nay chưa địa phương nào thực hiện được.
- Việc xin ý kiến của Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố đối với sự phù hợp với quy hoạch 1/2.000, 1/500 để làm cơ sở tách thửa theo Quyết định số 16/2019/QĐ-UBND mất rất nhiều thời gian (hiện nay còn tồn nhiều hồ sơ do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai xin ý kiến về quy hoạch xây dựng nhưng chưa có ý kiến trả lời của cơ quan quản lý về xây dựng của địa phương, dẫn đến hồ sơ tách thửa trễ hẹn, dẫn đến phát sinh nhiều khiếu nại).
– Theo khoản 23, Điều 1 của Nghị định số 148/2000/NĐ – CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: “Ủy ban nhân dân tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất ” .
Nội dung chính của quyết định
Nguyên tắc tách thửa
(1) Loại đất được tách thửa, hợp thửa được xác định theo mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(2) Có quy hoạch chi tiết phải tách thửa theo quy hoạch chi tiết được duyệt.
(3) Không có quy hoạch chi tiết thì tách thửa như sau:
– Không cho phép tách theo dạng phân lô, bán nền. Dấu hiệu để nhận biết tách thửa theo dạng phân lô, bán nền, cụ thể như sau:
+ Tách thửa hình thành nhiều lô, nền
+ Hoặc tách thửa hình thành thửa đất dạng đường giao thông tự phát đấu nối vào đường giao thông công cộng hiện hữu, trừ trường hợp thửa đất ở tiếp giáp với đường giao thông, đường thủy, đê điều công cộng hiện hữu thì tách bình thường (không xem là dạng phân lô, bán nền).
– Trong trường hợp tách thửa theo dạng phân lô, bán nền bắt buộc phải thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật (bắt buộc phải nằm trong khu vực được phân l, bán nền được Ủy ban nhân dân tỉnh công bố).
Diện tích tối thiểu được tách thửa
(a) Đất ở (mục đích sử dụng đất ghi trong sổ là ONT hoặc OĐT)
– Diện tích: đất ở tại nông thôn là 45 m2, đất ở tại đô thị này không bao gồm diện tích hành lang an toàn giao thông, đường thủy, là 36 m2. Diện tích để điều (nếu có).
– Điều kiện: Chiều rộng mặt tiền thửa đất và chiều dài các cạnh tiếp giáp cạnh mặt tiền của thửa đất không được nhỏ hơn 4m .
(b) Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở):
– Có quy hoạch chi tiết phải theo quy hoạch chi tiết được duyệt và phải đảm bảo không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
– Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích tối thiểu như sau:
+ Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm: 500 m.
+ Các loại đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) còn lại, bao gồm cả đất thương mại, dịch vụ: 300 m.
(c) Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp:
– Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác)
(1) Khu vực đô thị của thành phố: Rạch Giá , Hà Tiên , Phú Quốc là 600 m2, các huyện còn lại là 1.000 m;
(2) Khu vực nông thôn của thành phố Rạch Giá , Hà Tiên , Phú Quốc là 1.000 m2, các huyện còn lại : 2.000 m2.
– Đất trồng cây lâu năm , đất nông nghiệp khác: (CLN_NKH)
(1) khu vực đô thị của thành phố: Rạch Giá, Hà Tiên, Phú Quốc là 300 m2, các huyện còn lại là 500 m2;
Lấy ví dụ mảnh 1302,1m2 thuộc KP8 Phương Dương Đông bên trên
- Loại đất: Trồng cây lâu năm (CLN) (ghi trong mục đích sử dụng đất)
- Khu vực tách thửa:Khu vực đô thị (vị trí thuộc phường Dương Đông)
- Bám đường hiện hữu
- Theo điều kiện mảnh này tách được 4 thửa với diện tích >300m2 và ngang hơn 6,5m
- Việc tách thửa mảnh đất sẽ dễ dàng bán và giá bán tổng sẽ cao hơn. Ví dụ 10 tr/m2 là rẻ nhưng 1000m2 thì cũng là 10 tỉ. Do đó việc tách ra được thửa nhỏ bán giá cao hơn sẽ là một lợi thế lớn
(2) Khu vực nông thôn của thành phố: Rạch Giá, Hà Tiên, Phú Quốc là 500 m2, các huyện còn lại là 1.000 m2 .
Ví dụ: Mảnh đất 2751,6m2 ở Bến Tràm
- Loại đất:Trồng cây lâu năm (CLN) (ghi trong mục đích sử dụng đất)
- Khu vực tách thửa:Khu vực nông thôn (vị trí thuộc Ấp Bến Tràm, Xã Cửa Dương)
- Bám đường hiện hữu
- Theo điều kiện mảnh đất này tách ra được 4 lô với diện tích từ 556m2 – 849m2
- Mảnh đất đang chào khoảng 6 tỉ/cả mảnh ~ 2,3tr/m2. Nếu chia lô nhỏ thì giá từng lô sẽ là: 556,2m2 x 2,3 tr = 1,28 tỉ – Giá này sẽ rất nhiều người công chứng ngay. Nhưng thực tế không ai bán giá đó mà sẽ bán giá từ 3 triệu/m2 trở lên. Do đó giá trị mảnh đất sẽ tăng lên gần 8 tỉ. Tách thửa đã giúp chủ đất đút túi thêm ~ 2 tỉ
– Đất nuôi trồng thủy sản: Khu vực đô thị là 1.000 m2, khu vực nông thôn là 2.000 m2 (áp dụng chung cho tất cả các huyện, thành phố).
– Đất rừng sản xuất là 3.000 m2, không phân biệt giữa đô thị và nông thôn (áp dụng chung cho tất cả các huyện, thành phố).
*** Đối với thành phố Phú Quốc
Theo nội dung trình của Sở Tài nguyên và Môi trường thì đất trồng cây lâu năm (CLN) tách thửa như sau: khu vực đô thị là 1.000 m2, khu vực nông thôn là 2.000 m2. Tuy nhiên, theo ý kiến của thành phố Phú Quốc đề nghị giảm xuống bằng với diện tích tách thửa của thành phố Rạch Giá và thành phố Hà Tiên (khu vực đô thị là 300 m2, khu vực nông thôn là 500 m2, với diện tích này sẽ nhỏ hơn diện tích theo Quyết định số 16 / 2012 / QĐ – UBND ), với lý do như sau:
(1) Trước đây Phú Quốc là huyện, nay được nâng cấp lên thành phố, về tất cả các điều kiện đảm bảo tương đồng với thành phố Rạch Giá và thành phố Hà Tiên.
(2) Theo định hướng của dự thảo, không cho phép phân lô , bán nền. Đồng thời, Ủy ban nhân dân thành phố Phú Quốc cam kết sẽ xử lý những trường hợp vi phạm như sử dụng đất sai mục đích, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp,… Ủy ban nhân dân tỉnh kính trình Ban Thường vụ Tỉnh ủy xem xét, chấp thuận làm cơ sở triển khai thực hiện.
Đánh giá và kết luận
Có thể kết luận lại như sau:
Để tách thửa việc đầu tiên cần làm là xác định mục đích tách thửa hoặc mục đích phân lô. Nếu tách thửa thì thửa đất đó phải “bám đường” và thoả điều kiện như trên chúng tôi đã trình bày. Còn lại, nếu phân lô thì triển khai dự án 1:500 như rất nhiều dự án dân cư khác.
Một số biện pháp thường được sử dụng:
- Muốn tách nhỏ hơn thì chuyển mục đích xong rồi tách (thoả mãn điều kiện 35m2 nếu ODT và 45m2 nếu ONT (cần kiểm tra Kế hoạch sử dụng đất để biết mảnh đất chuyển mục đích như thế nào).
Chú ý: Cần tính toán giá chuyển mục đích lên ONT hay OĐT trước để tránh tình trạng lỗ vốn. - Muốn có đường phân lô chuẩn pháp lý thì phải hiến đường rồi mới triển khai tách thửa, thủ tục hiến đường cứ qua 1 cửa làm là được.
Trên đây là những thông tin chi tiết mà chúng tôi cung cấp về những điều kiện cần và đủ cho việc tách thửa, phân lô đối với mỗi loại đất khu vực Phú Quốc. Hy vọng rằng qua bài viết các quý nhà đầu tư sẽ có thêm những kiến thức về quy định tách thửa, phân lô, từ đó đưa ra được những chiến lược đầu tư nhất định để có thể có lời giải xứng đáng nhất cho bài toán đầu tư dài hạn.
Theo dõi những thông tin mới nhất về thị trường đầu tư và quy hoạch Phú Quốc, quý độc giả vui lòng truy cập:
- Tin tức Phú Quốc: https://batdongsanphuquoc.com/tin-tuc
- Quy hoạch Phú Quốc: https://batdongsanphuquoc.com/quy-hoach
